При продаже жилья есть документы, без которых сделка не может состояться, например, разрешение опеки на продажу квартиры.
Когда нужно получать
Приказ от органов опеки и попечительства о разрешении сделки купли-продажи недвижимости нужно получать в следующих случаях:
Когда продается жилье, которое было куплено за материнский капитал, придется обратиться за разрешением в опеку. При покупке недвижимости за мат.капитал выделение долей детям обязательно, поэтому продать такое жилье без приказа органов опеки невозможно.
Когда могут отказать
После подачи заявления, опека рассматривают аспекты купли-продажи и выносит решение. При положительном исходе она дает согласие на продажу. Но также её могут и запретить. Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей может не состояться, если:
Отдельно стоит отметить ситуации, когда жилье переходит в собственность детям по наследству. Для продажи, ребенку нужно сначала вступить в права наследования. Без этого опека не даст согласия на продажу.
Также опека откажет при продаже квартиры, если один из родителей (опекунов) ребенка отказывается участвовать в купле-продаже. Продажа недвижимости возможна, когда на сделку согласны все участники.
Исключение из правил
В особенных случаях органы опеки и попечительства могут рассматривать заявления в индивидуальном порядке. И тогда некоторые требования закона могут не учитываться. Вот несколько примеров.
Купить жилье в недостроенном доме можно только при условии, что право собственности или выделение доли на несовершеннолетнего произойдет сразу после ввода жилья в эксплуатацию. Но до этого момента ребенок должен быть где-то зарегистрирован.
Также, купить квартиру хуже, чем проданную, можно в связи с тяжелой болезнью ребенка. Но есть обязательное условие: разница между стоимостью недвижимости должна быть направлена на лечение ребенка.
Если ребенку необходимо специальное учреждение (интернат, закрытый лицей) и предстоит переезд, то также возможна покупка жилья худшего качества. Но долю на ребенка выделять обязательно.
И еще купить жилье худшего качества можно, если сейчас состояние здоровья ребенка не позволяет ему жить в квартире. Это может быть связано с аллергией, хроническими болезнями, патологиями. Когда ребенок не может жить в продаваемой квартире, например, она расположена недалеко от предприятий, то возможно купить жилье меньше — допустим, частный дом в сельской местности.
Такие ситуации опека рассматривает в индивидуальном порядке и всегда действует в интересах ребенка.
Какие документы нужно предоставить
Вместе с заявлением, нужно подать следующие документы для опеки при продаже квартиры:
Если вы не покупаете новую квартиру, то необходимо предоставить реквизиты расчетного счета ребенка, куда будет перечислена часть стоимости от проданного жилья. Счет должен быть открыт только на имя ребенка.
Заявление на получение разрешения заполняется в органах опеки. Его должны написать оба родителя, а также сам ребенок, если ему уже исполнилось 14 лет.
Когда ждать результат
В течение 30 дней органы опеки рассматривают заявление, но обычно результат приходит раньше. Разрешение на продажу может быть предоставлено с одним из условий:
Какие могут возникнуть трудности
Сделка может быть аннулирована, если какое-то из условий было нарушено. Например, ребенку не была выделена доля в новой квартире. Поэтому продавцы будут вынуждены покупателям вернуть деньги, а детям — права собственности.
Продажа квартиры невозможна, если покупателем является один из родителей/опекунов ребенка или их близкий родственник. Это ограничение прописано в Гражданском Кодексе.
В остальном, получение разрешения зависит от полноты выполнения требований опеки. Если собраны все документы и выполнены все условия, то проблем с получением разрешения на продажу не возникнет.
Мы рекомендуем обращаться за помощью к специалистам, например, проводить такие сделки с помощью агентства недвижимости. Риэлторы смогут подсказать вам, какие документы нужно предоставить в опеку и что нужно сделать для получения разрешения.
Когда нужно получать
Приказ от органов опеки и попечительства о разрешении сделки купли-продажи недвижимости нужно получать в следующих случаях:
- Владелец продаваемого жилья — ребенок, не достигший возраста 18 лет.
- Долей продаваемой квартиры владеет ребенок.
- В квартире прописаны несовершеннолетние дети.
- Ребенок, не достигший 18 лет, получил по завещанию жилье, но еще не вступил в права наследования.
Когда продается жилье, которое было куплено за материнский капитал, придется обратиться за разрешением в опеку. При покупке недвижимости за мат.капитал выделение долей детям обязательно, поэтому продать такое жилье без приказа органов опеки невозможно.
Когда могут отказать
После подачи заявления, опека рассматривают аспекты купли-продажи и выносит решение. При положительном исходе она дает согласие на продажу. Но также её могут и запретить. Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей может не состояться, если:
- В покупаемой квартире условия проживания хуже. Например, в новой квартире нет для ребенка отдельной комнаты, или его доля собственности меньше, чем была до этого. Даже если у купленной недвижимости меньше площадь, несовершеннолетнему нужно выделить такую же долю, как и в проданном жилье. Так же отказ будет получен, если приобретаемая квартира без ремонта, или сам дом — в аварийном состоянии.
- Права ребенка нарушаются. Например, ему не выделяют долю в купленной квартире или не регистрируют его по новому месту жительства.
- Квартира покупается в доме на этапе строительства. Например, если строительство дома завершено меньше, чем на 70%, то опека может отказать.
- Нет коммуникаций. Здесь такая же ситуация, как и в прошлом пункте. Например, дом уже достроен, но в квартирах еще нет инженерных коммуникаций (вода, электричество) или недостает каких-то частей. Органы опеки откажут в продаже.
- Ребенок остается без прописки. Ситуация стандартная: из старой квартиры уже выписали, а новую еще не купили, чтобы прописать. В результате ребенок остается без места жительства, а это сопровождается отказом опеки на проведение сделки. Сначала нужно прописать ребенка в другом месте, а уже потом продавать квартиру.
Отдельно стоит отметить ситуации, когда жилье переходит в собственность детям по наследству. Для продажи, ребенку нужно сначала вступить в права наследования. Без этого опека не даст согласия на продажу.
Также опека откажет при продаже квартиры, если один из родителей (опекунов) ребенка отказывается участвовать в купле-продаже. Продажа недвижимости возможна, когда на сделку согласны все участники.
Исключение из правил
В особенных случаях органы опеки и попечительства могут рассматривать заявления в индивидуальном порядке. И тогда некоторые требования закона могут не учитываться. Вот несколько примеров.
Купить жилье в недостроенном доме можно только при условии, что право собственности или выделение доли на несовершеннолетнего произойдет сразу после ввода жилья в эксплуатацию. Но до этого момента ребенок должен быть где-то зарегистрирован.
Также, купить квартиру хуже, чем проданную, можно в связи с тяжелой болезнью ребенка. Но есть обязательное условие: разница между стоимостью недвижимости должна быть направлена на лечение ребенка.
Если ребенку необходимо специальное учреждение (интернат, закрытый лицей) и предстоит переезд, то также возможна покупка жилья худшего качества. Но долю на ребенка выделять обязательно.
И еще купить жилье худшего качества можно, если сейчас состояние здоровья ребенка не позволяет ему жить в квартире. Это может быть связано с аллергией, хроническими болезнями, патологиями. Когда ребенок не может жить в продаваемой квартире, например, она расположена недалеко от предприятий, то возможно купить жилье меньше — допустим, частный дом в сельской местности.
Такие ситуации опека рассматривает в индивидуальном порядке и всегда действует в интересах ребенка.
Какие документы нужно предоставить
Вместе с заявлением, нужно подать следующие документы для опеки при продаже квартиры:
- Свидетельство о рождении (и его ксерокопия) или паспорт (и копия двух первых страниц) ребенка.
- Документы, подтверждающие права ребенка на продаваемое жилье (например, выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации и т.п.).
- Паспорта родителей вместе с ксерокопиями двух первых страниц.
- Предварительный договор купли-продажи на продаваемое жилье.
- Документы на покупаемую квартиру.
Если вы не покупаете новую квартиру, то необходимо предоставить реквизиты расчетного счета ребенка, куда будет перечислена часть стоимости от проданного жилья. Счет должен быть открыт только на имя ребенка.
Заявление на получение разрешения заполняется в органах опеки. Его должны написать оба родителя, а также сам ребенок, если ему уже исполнилось 14 лет.
Когда ждать результат
В течение 30 дней органы опеки рассматривают заявление, но обычно результат приходит раньше. Разрешение на продажу может быть предоставлено с одним из условий:
- Одновременная покупка нового жилья с указанием адреса. Например, вы сразу покупаете новую квартиру. Но в этом случае разрешение выдается только после того, как зарегистрировано право собственности ребенка на новую квартиру.
- С зачислением средств на счет. Если вы не покупаете квартиру сразу, например, переезжаете в другой город, то часть средств будет переведена на банковский счет ребенка. Эту сумму можно потратить только на покупку жилья, с разрешения опеки. Как правило, чтобы снять деньги нужно так же сначала зарегистрировать право собственности ребенка.
Какие могут возникнуть трудности
Сделка может быть аннулирована, если какое-то из условий было нарушено. Например, ребенку не была выделена доля в новой квартире. Поэтому продавцы будут вынуждены покупателям вернуть деньги, а детям — права собственности.
Продажа квартиры невозможна, если покупателем является один из родителей/опекунов ребенка или их близкий родственник. Это ограничение прописано в Гражданском Кодексе.
В остальном, получение разрешения зависит от полноты выполнения требований опеки. Если собраны все документы и выполнены все условия, то проблем с получением разрешения на продажу не возникнет.
Мы рекомендуем обращаться за помощью к специалистам, например, проводить такие сделки с помощью агентства недвижимости. Риэлторы смогут подсказать вам, какие документы нужно предоставить в опеку и что нужно сделать для получения разрешения.
